Wartung und Instandhaltung

Eine fachgerechte Pflege verlängert die Lebensdauer von Fassaden. Dabei geht es nicht nur darum, die Standsicherheit und Erscheinung zu erhalten, sondern auch die Gebrauchstauglichkeit. Wartung und Instandhaltung sind keinesfalls einmalige Maßnahmen, vielmehr handelt es sich um eine langfristige Begleitung des Bestands mit wiederholten Untersuchungen, Bewertungen und angemessenen Eingriffen.

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Anforderungen an Instandhaltung und Wartung sind unter anderem in den Landesbauordnungen und Bauproduktenverordnungen zu finden. Nach Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) § 2 Abs. 9 umfassen Instandhaltungen alle Maßnahmen zur Erhaltung des Soll-Zustandes eines Objektes. Gemäß DIN 31051: Grundlagen der Instandhaltung beziehungsweise DIN EN 13306: Instandhaltung – Begriffe der Instandhaltung geht es darum, über den Lebenszyklus eines Objekts hinweg seinen funktionsfähigen Zustand zu erhalten oder wiederherzustellen. Zur Instandhaltung zählen demnach technische wie administrative Maßnahmen sowie Maßnahmen des Managements, die vier Kategorien zugeordnet sind:

• Wartung
• Inspektion
• Instandsetzung
• Verbesserung

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Wartung

Der Begriff Wartung fasst alle Maßnahmen zusammen, die der Verlängerung der Lebensdauer und der Aufrechterhaltung der Betriebssicherheit dienen. Wiederkehrende Wartungsmaßnahmen sollen die Abnutzung von Bauteilen und technischen Einrichtungen verzögern. Dazu gehören etwa Reinigungsarbeiten und das Schmieren und Nachjustieren von Beschlägen wie auch anderen beweglichen Bauteilen. Die Reinigungs- und Pflegemittel müssen auf die zu behandelnden Materialien und Oberflächenbeschichtungen abgestimmt sein, um sie nicht zu schädigen.

Mit der Abnahme des fertiggestellten Gebäudes beginnt die Gewährleistungszeit und zugleich die Verpflichtung zur Instandhaltung. Regelmäßige, dokumentierte Wartungen erhalten also den Garantieanspruch. Von der gesetzlichen Gewährleistungsverpflichtung ausgenommen sind zum Beispiel Funktionsbeeinträchtigungen oder Verschleiß von Teilen, die einer normalen bzw. vertragsgemäßen Nutzung unterliegen sowie Schäden durch Fehlgebrauch oder Reparaturversuche durch Dritte.

Je nach Gebäudenutzung, Bauteil und Umfang der Maßnahmen sind Hausmeister*innen, Fachfirmen oder sogar Hausbewohner*innen an der Wartung beteiligt. Eigentümer*innen großer Liegenschaften vergeben oft Wartungsverträge.

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Inspektion

Um sich ein Bild vom Zustand der Fassade zu machen, müssen periodisch alle Bauteile auf Beschädigungen bzw. Einschränkungen der Gebrauchstauglichkeit geprüft werden. Dazu sind neben Sichtprüfungen auch Verschleißmessungen, Korrosionsprüfungen und bauklimatische Messungen üblich, deren Ergebnisse in einem Protokoll festgehalten werden sollten. Dabei wird nicht nur der Ist-Zustand festgestellt und beurteilt, sondern auch nach möglichen Ursachen für die Abnutzungen oder Defekte gesucht. Aus den Erkenntnissen lassen sich Instandsetzungs- und Verbesserungsmaßnahmen ableiten, ebenso wie Konsequenzen für die künftige Nutzung.

Fassaden setzen sich aus vielen Komponenten und Materialien zusammen, die unterschiedlich stark beansprucht werden und unterschiedlich schnell altern bzw. verschleißen. Folglich können die Abstände zwischen den Inspektionsterminen sehr variieren. Für eine WDVS-Fassade empfehlen manche Fachbetriebe je nach Witterungsbeanspruchung und Fassadenschutz Intervalle von zwei bis fünf Jahren. Andere wiederum fordern jährliche Begehungen und für exponierte Fassadenbereiche sogar noch kürzere Intervalle. Sind bewegliche Bauteile sicherheitsrelevant oder besonders beansprucht, sollten sie halbjährlich inspiziert werden. Bei geringerer Beanspruchung, etwa im Wohnungsbau, können die Inspektionen alle zwei Jahre stattfinden.

Detaillierte Empfehlungen sind beispielsweise in den Merkblättern des VFF nachzulesen. Auskunft geben zudem die Pflegehinweise der Hersteller.

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Instandsetzung

Instandsetzen bedeutet, die Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit wiederherzustellen, meist für eine vereinbarte Dauer. Nutzungsbedingte Schäden sind nichts Ungewöhnliches, doch auch fehlerhafter Gebrauch, mangelhafte Wartung und Gewalteinwirkungen können mögliche Ursachen sein. Beispielsweise kann sich herausstellen, dass das Material oder Bauteil für seinen Einsatz am Gebäude nicht geeignet war. Wird ein defektes Teil entdeckt, stellt sich die Frage, ob es sich reparieren lässt oder ausgetauscht werden muss. Egal, wie entschieden wird, auch hier empfiehlt sich eine genaue Dokumentation des Vorgehens.

Verbesserung

In der DIN EN 13306 wird Verbesserung als „Kombination aller technischen und administrativen Maßnahmen sowie Maßnahmen des Managements zur Steigerung der Zuverlässigkeit und/oder Instandhaltbarkeit und/oder Sicherheit einer Einheit, ohne ihre ursprüngliche Funktion zu ändern“ definiert. Ziel ist es, Lösungen für wiederkehrende Defekte oder andere Defizite der Fassade zu finden. Das kann bedeuten, dass Bauteile ausgetauscht werden, beispielsweise Fenster, um den Schall- und Wärmeschutz zu verbessern. Hier ist auch das Wissen der Nutzer*innen gefragt.

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Instandhaltung einplanen

Zugänglichkeit, Demontierbarkeit und konstruktiver Schutz sind zentral für die Reinigung und Wartung von Fassaden. Um eine lückenlose Instandhaltung zu ermöglichen, sind bei der Neu- wie Umbauplanung ausreichend große Zwischenräume und Zugänglichkeit aller Fassadenteile zu berücksichtigen. Vorgelagerte, zu Revisionszwecken begehbare Metallroste oder Fahrkörbe sowie Hubbühnen erleichtern die Arbeit und sind gerade bei höheren Gebäuden unbedingt notwendig. 

Dachvorsprünge, Spritzwasserschutz und wasserabweisende Oberflächenbeschichtungen können die Reinigungsintervalle verlängern. Für die Einschätzung der zu erwartenden Verschmutzung und Abnutzung sind nicht zuletzt örtliche Gegebenheit relevant, etwa die Nachbarschaft zu Industriegebieten oder stark befahrenen Straßen. Eine leichte Demontierbarkeit der Konstruktionen erhöht die Chancen, dass sich auch in Zukunft einzelne Komponenten austauschen lassen, anstatt die Fassade in Gänze abzubrechen und zu ersetzen.

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