Mehr Wohnraum unterm Dach

In Deutschland könnten durch Dachausbau und Aufstockung bestehender Wohngebäude insgesamt rund 20 Millionen Quadratmeter Wohnfläche entstehen. Das ergibt die Studie Mehr Wohnraum im Dach – Potenzialanalyse für Dachausbau und Aufstockung in Deutschland vom September 2025, die gemeinsam von Velux und der Initiative „Neues Bauen – 80 Sekunden“ beauftragt und von Leaftech erstellt wurde. Weil Wohnraum gerade in Ballungsregionen knapp ist und dort die Miet- und Immobilienpreise in den letzten Jahren stark stiegen, ist diese Frage nach dem Potenzial der Nachverdichtung mit bezahlbaren Wohnungen im Bestand aus gesellschaftlicher Sicht relevant. Der Dachausbau, vor allem bei den zahlreichen Ein- und Zweifamilienhäusern, die den deutschen Wohnbestand prägen, ist als Flächenreserve besonders effizient und naheliegend: Ein Dachausbau benötigt kein weiteres Bauland und spart somit die Erschließung und Versiegelung von wertvollen Bodenflächen und die damit verbundenen Kosten.

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Für die Studie wurden digitale 3D-Modelle von Städten und Gebäuden, Zensusdaten aus den Jahren 2022 und 2011 und rund 20 Millionen Wohngebäude anhand von Lage, Größe, Baualter, Dachform, Mietniveau und Eigentumsstruktur ausgewertet. Nach den gewählten Kriterien verblieben 77.811 ausbaufähige Gebäude, Platz für rund 272.429 Wohnungen, bezogen auf eine mittlere Wohnungsgröße von 75 m² Wohnfläche. Die Studie greift die Berechnungsmethode einer im Jahr 2016 vorangegangenen Wohnraumstudie der TU Darmstadt auf und ermöglicht so eine Vergleichbarkeit. Das Ergebnis zeigt: Rund 72 Prozent der errechneten Fläche entfallen auf Dachausbauten, 28 Prozent auf Aufstockungen. Die größten Wohnungspotenziale weist die Studie für Bayern mit 64.685 und Hamburg mit 46.784 Einheiten aus. 

Tendenziell liegen die größten Potenziale in den Ballungsregionen mit besonders angespannten Wohnungsmärkten. Die Aktivierung dieser ungenutzten Dachräume ist also eine Lösung gegen steigende Mieten. Allerdings ergibt sich die Überlagerung von Ausbaufläche und Ballungsregion aus dem Berechnungsverfahren: Denn die Studie berücksichtigt vor allem Flächen mit höchstens 3,5 Prozent Leerstand. Die Leerstandsquote auf dem abgelegenen Land ist meistens deutlich höher, die Nachfrage gleichermaßen geringer. Die Fokussierung auf die nachgefragten Regionen ist also sinnvoll, um zu schauen, wo sich Dachaus- und Umbauten oder Aufstockungen besonders lohnen.

Die Zahlen der Studie sind auch bei genauer Datenlage eine Schätzung und bilden nicht die tatsächliche Zahl ausbaureifer Räume. Ob sich Dachräume tatsächlich für den Umbau eignen, muss vor Ort geprüft werden. Zudem gehen Gebäude von Wohnungseigentümergemeinschaften wegen des höheren Abstimmungsaufwands für einen Umbau nicht in die Berechnung ein. Das betrifft vor allem urbane Mehrfamilienhäuser und erhöht den geschätzten Wert der potenziellen Dachwohnungen noch einmal um über die Hälfte. Alles in allem, so schätzt die Studie, könnten unter oder auf dem Dach insgesamt 429.252 durchschnittlich große Wohnungen entstehen.

Surftipps

• www.dachstudie.de > zur Studie (pdf)