Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)
Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in überarbeiteter Form unter dem Namen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Der vollständige Titel lautet Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden. Das GModG löst das bisherige GEG ab und ändert insbesondere die Anforderungen an die Wärmeversorgung von Gebäuden. Viele weitere Anforderungen sowie die Systematik und die meisten Verweise des GEG bleiben allerdings bestehen. Das GModG dient neben der Regelung der energetischen Anforderungen an Gebäude sowie der Modernisierung ihrer Wärmeversorgung zudem der Umsetzung von Teilen der EU-Gebäuderichtlinie (Energy Performance of Buildings Directive, EPBD) in deutsches Recht.
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Das Gesetz ist in neun Teile gegliedert:
1) Allgemeiner Teil
2) Anforderungen an zu errichtende Gebäude
3) Modernisierung von bestehenden Gebäuden
4) Anlagen der Heizungs-, Kühl- und Raumlufttechnik sowie der
Warmwasserversorgung
5) Energieausweise
6) Finanzielle Förderung der Nutzung erneuerbarer Energien für die
Erzeugung von Wärme oder Kälte und von
Energieeffizienzmaßnahmen
7) Vollzug
8) Besondere Gebäude, Bußgeldvorschriften, Anschluss- und
Benutzungszwang
9) Übergangsvorschriften
Hinzu kommt eine Reihe von Anlagen, etwa zur technischen Ausführung von Referenzgebäuden, Primärenergiefaktoren sowie Nachweis- und Rechenverfahren.
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Anforderungen an Neubauten
Gemäß GModG sind Neubauten stets als Niedrigstenergiegebäude auszuführen. In den §§ 10 bis 14 sind einige Grundpflichten formuliert:
- Vermeidung von Energieverlusten beim Heizen und Kühlen durch baulichen Wärmeschutz nach Maßgabe von § 16 oder § 19 (§ 10 GModG)
- Mindestanforderungen an den baulichen Wärmeschutz (einschließlich des Feuchteschutzes), die an jeder Stelle eines Außenbauteils einzuhalten sind (§ 11 GModG)
- Vermeidung von Wärmebrücken, soweit wirtschaftlich möglich (§ 12 GModG); die Berücksichtigung der verbleibenden Effekte regelt § 24 GModG
- luftundurchlässige Ausführung der Gebäudehülle (§ 13 GModG)
- Begrenzung der Wärmeeinträge im Sommer (§ 14 GModG)
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Gebäudebestand modernisieren
Im GModG finden sich an folgenden Stellen Nachrüstungsanforderungen für Bestandsgebäude:
- Dämmung bestimmter, bislang ungedämmter oberster Geschossdecken oder des darüber liegenden Daches (§ 35 GModG)
- zentrale Regelungseinrichtungen bei Zentralheizungen (§ 61 Abs. 2 GmodG)
- raumweise Regelungseinrichtungen bei Zentralheizungen (§ 63 Abs. 3 GmodG)
- Regelungseinrichtungen für Raumluftfeuchte (§ 66 GModG)
- Dämmung bislang ungedämmter Warmwasser- und Heizungsleitungen sowie deren Armaturen in unbeheizten Räumen (§ 69 GModG)
Diese Nachrüstungen müssen innerhalb bestimmter Fristen erfolgen, auch wenn in dieser Zeit sonst keine Arbeiten an den betroffenen Bauteilen oder Anlagen geplant sind. Für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser ist unter bestimmten Voraussetzungen eine Befreiung von der Nachrüstpflicht möglich. Eigentümer*innen die schon seit dem 01. Februar 2002 selbst im Haus wohnen, sind von der Nachrüstpflicht befreit. Nach einem Eigentümerwechsel muss der neue Eigentümer die Nachrüstung innerhalb von zwei Jahren durchführen.
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Anforderungen an Heizungsanlagen
Eine der wichtigsten Neuerungen betrifft den Heizungstausch. Nach der sogenannten 65-Prozent-Regel des GEG mussten neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden (§§ 71, 71b bis 71p und 72 GEG a. F.). Diese Regel wurde ersatzlos gestrichen. An ihre Stelle tritt die sogenannte Bio-Treppe (§ 43 GModG). Wer in einem Bestandsgebäude eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss einen wachsenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe nutzen: 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040. Außerdem kündigt das GModG bis zum 01. Dezember 2026 ein weiteres Gesetz an. Danach sollen Unternehmen, die Gas, Öl und Flüssiggas für die Gebäudeheizung verkaufen, ab 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umstellen. Auch Mietverhältnisse sind betroffen: Ab 2028 sollen Vermietende die Hälfte der Netzentgelte, der CO2-Kosten und der Mehrkosten für Grünbrennstoffe tragen. Außerdem entfällt die bisherige Beratungspflicht beim Heizungsaustausch.
Nächste Schritte
Weitere Neuregelungen und Folgeänderungen betreffen etwa die Angaben in Energieausweisen (§ 85 GModG), die Förderbedingungen (§§ 89 bis 91 GModG) und private Nachweise (§ 96 GModG). In den nächsten Jahren wird außerdem schrittweise ein Nullemissionsstandard eingeführt. Nullemissionsgebäude brauchen keine oder nur sehr wenig Energie und verursachen am Standort keine CO2‑Emissionen aus fossilen Brennstoffen. Der Standard gilt in zwei Stufen:
- ab 01. Januar 2028 für neue Nichtwohngebäude im Eigentum der öffentlichen Hand, die von einer Behörde genutzt werden (§ 10a GModG)
- ab 01. Januar 2030 für alle Neubauten (neuer § 10 ersetzt §§ 10 und 10a GModG)
Ebenfalls Anfang 2027 tritt die Vorschrift zur Ökobilanzierung in Kraft (§ 88b GModG). Damit müssen die Treibhausgasemissionen eines Neubaus über den gesamten Lebenszyklus berechnet werden. Verpflichtend wird das allerdings erst später: ab 2028 für Neubauten mit mehr als 1.000 Quadratmetern, ab 2030 für alle Neubauten. Außerdem kommt ab 2027 schrittweise eine bundesweite Solarpflicht (§ 106 GModG). Für 2030 schreibt das Gesetz eine Evaluation vor, die prüft, wie viel es zu den Klimaschutzzielen beiträgt (§ 9a GModG).
Wie wird das Gesetz angenommen?
Rechtlich ist das GModG noch nicht abschließend geklärt. Die Deutsche Umwelthilfe (DUH) hat zusammen mit Mieterinnen und Mietern Verfassungsbeschwerde gegen das Gesetz eingelegt. Aus Sicht der DUH ist das Gesetz aus Klimaschutzgründen verfassungswidrig: durch die Weiternutzung fossiler Brennstoffe widerspreche das GModG Artikel 20a des Grundgesetzes, da es die natürliche Lebensgrundlage künftiger Generationen gefährdet.
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„Statt einen klaren Ausstiegspfad hin zur Klimaneutralität vorzugeben, werden Öl- und Gasheizungen für Jahrzehnte weiter am Leben gehalten und vermeintlich grüne Gase, die weder bezahlbar noch in ausreichenden Mengen verfügbar sind, als Lösung angepriesen. Dadurch entstehen erhebliche Mehremissionen, die das deutsche Treibhausgasbudget bereits vor dem Jahr 2033 überschreiten – mehr als ein Jahrzehnt vor dem Ziel der Klimaneutralität 2045.” heißt es in einer Pressemitteilung der DUH vom September 2026.
Außerdem bleibt die Länderöffnungsklausel bestehen. Einzelne Bundesländer überlegen bereits, auf diesem Weg strengere Anforderungen ähnlich dem GEG beizubehalten.
Der vollständige Gesetzestext ist online verfügbar. Im GModG-Infoportal des BBSR steht außerdem eine nichtamtliche Lesefassung bereit. Sie enthält bereits alle Änderungen, die ab dem 01. Januar 2027 gelten (siehe Surftipps).
Fachwissen zum Thema
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