Out of Office

Studie zum Umbau von Büroimmobilien und Büroparks

Der Umbau und die Umnutzung von Bauwerken ist ebenso alt wie das Bauen selbst. Immer wieder wurden Gebäude an geänderte Anforderungen angepasst – sei es bei gleich bleibender Nutzung oder entsprechend einer neuen Funktion. Bedeutende historische Beispiele sind die Hagia Sophia in Istanbul oder die Kathedrale von Rouen; „alltäglich“ wurden beispielsweise aus einer Scheune Werkstätten oder aus einem Leuchtturm ein Hotel. Wie sich in Zeiten eines dringenden städtischen Wohnraumbedarfs ehemalige Bürogebäude oder ganze Büroparks wirtschaftlich umwandeln lassen, beschreiben Hendrik Jansen, Tim Rieniets, Hanna Hinrichs und Franziska Berlin in der Studie Out of Office – Umbau von Büroimmobilien und Büroparks. Herausgeber ist die Initiative Stadtbaukultur NRW.

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Beispiele für die erfolgreiche Umwandlung von Arbeitsorten zu Wohnraum gibt es viele: Almhütten, die heute als Ferienunterkunft dienen oder Loftwohnungen in zuvor industriell genutzten Gebäuden. Neben pragmatischen Gründen, die ausschlaggebend sind, haben solche Umnutzungen einen speziellen architektonischen Charme. Relativ am Anfang seiner (Weiter-)Entwicklung steht ein ganz anderer Typus: das Bürogebäude aus dem fortgeschrittenen 20. Jahrhundert – insbesondere Bauten der 1950er- bis 80er-Jahre stehen zunehmend leer. Gründe dafür sind zum einen ein grundsätzliches Überangebot an Büroflächen, zum anderen die gestiegenen Anforderungen an die technische Ausstattung sowie veränderte Ansprüche hinsichtlich des Erscheinungsbildes oder des Standortes.

Grundsätzlich ist bei der Umnutzung von Bürogebäuden zu Wohnzwecken die Betrachtung im Einzelfall notwendig. Neben der städtebaulichen Situation (z.B. Lage an verkehrsbelasteten Punkten) und dem Bauplanungsrecht (vorgegebene Art der Nutzung, Ausnutzung des Grundstücks, Gebäudeklasse) spielen die Gebäudestruktur und -konstruktion eine wichtige Rolle. Skelettbauweisen ermöglichen eine flexible Anordnung der Innenwände und eignen sich daher gut für einen Umbau. Eine Nutzungsänderung bedingt jedoch auch den Verlust des eventuell vorhandenen Bestandsschutzes – künftige Wohnräume müssen dann in Bezug auf Brandschutz, Wärme- und Schallschutz, aber auch die Tageslichtversorgung den aktuellen Bestimmungen gerecht werden. Dies ist mit einem planerischen, konstruktiven und wirtschaftlichen Aufwand verbunden, der mit einem Abriss und Neubau als Alternative abzugleichen ist.

Ein Beispiel dafür, dass auch der Denkmalschutz eine gravierende Rolle spielen kann, ist das Gerling-Hochhaus in Köln. Das 17-geschossige Bürogebäude aus den 1950er Jahren in zentraler Lage wurde nach dem Auszug der Gerling-Versicherung 2009 umgebaut. Trotz konträrer Vorstellungen von Investoren und Denkmalschutz entstand ein Gebäude mit hochpreisigen Eigentumswohnungen, ohne den ursprünglichen Charakter des prägnant mit Muschelkalk verkleideten Stahlskelettbaus aufzugeben. Zahlreiche Kompromisse waren notwendig; heute jedoch erfüllt das Gebäude aktuelle Brand-, Schall- und Wärmeschutzanforderungen (s. a. Objekte zum Thema).

Die 78-seitige Publikation mit zahlreichen Fotos, Plänen und Grafiken steht als pdf-Datei zum kostenlosen Download auf der Webseite der Initiative Stadtbaukultur NRW zur Verfügung (siehe Surftipps).

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Entworfen zu Beginn der 1950er-Jahre von Helmut Hentrich und Hans Heuser, erfolgte der Umbau des Hochhauses bis 2016 durch die Architekten und Stadtplaner Kister Scheithauer Gross (Südansicht)

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