Gebäudemodernisierungsgesetz GModG

Am 29. Juli 2026 trat das Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden (Gebäudemodernisierungsgesetz – GModG) in Kraft. Es löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) auf Bundesebene ab und bildet somit den künftigen rechtlichen Rahmen für die energetischen Vorgaben von Neubauten, die Sanierung von Bestandsbauten sowie den Austausch von Heizungen in Deutschland. Das Gesetz setzt die europäischen Gebäuderichtlinie EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) zur Erreichung eines klimaneutralen Gebäudebestands bis zum Jahr 2050 in nationales Recht um. Gleichzeitig sorgt es für eine sogenannte „Technologieoffenheit“ und setzt auf eine stärkere Lenkungswirkung durch den Markt.

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Der wesentliche Unterschied zwischen dem bisherigen GEG und dem GModG liegt in der Ausgestaltung der Anforderungen an den Heizungstausch: Während das GEG insbesondere vorgab, unter welchen Voraussetzungen neue Heizungen eingebaut werden durften, setzt das GModG stärker auf die freie Wahl des Heizsystems und regelt zugleich Anforderungen an den Einsatz klimafreundlicher Brennstoffe sowie den Schutz vor hohen Betriebskosten. Einige Bestimmungen des GEG wurden übernommen, andere angepasst oder durch neue Regelungen ersetzt. Die wichtigsten Änderungen im Einzelnen:

Wegfall der 65-Prozent-EE-Pflicht: Nach § 71 GEG musste eine neu eingebaute Heizungsanlage grundsätzlich zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden, wobei Übergangsfristen und Ausnahmen galten. Die Vorgabe schränkte insbesondere den Neueinbau reiner Öl- und Gasheizungen ein. Mit dem GModG entfällt diese pauschale Pflicht. § 42 nennt nun verschiedene Heizungsoptionen, darunter ausdrücklich auch Gas- und Ölheizungen. Für neu eingebaute fossile Heizungen gelten allerdings weiterhin Vorgaben zum zunehmenden Einsatz klimafreundlicher Brennstoffe. Die freie Heizungswahl bedeutet daher nicht, dass fossile Heizsysteme dauerhaft ohne weitere Anforderungen betrieben werden können. Folgende Heizungsoptionen sind vorgesehen:

• Gas- und Ölheizung
• Wärmepumpe
• solarthermische Anlage
• Biomasse- bzw. Wasserstoff-Heizungsanlage
• Wärmepumpen-Hybridheizung
• Solarthermie-Hybridheizung
• KWK-Anlage
• Stromdirektheizung
• Fernwärmeanschluss
• andere innovative Heizungslösungen

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Betriebsverbot alter Heizkessel und Beratungspflicht: Das bisherige Betriebsverbot von über 30 Jahre alten Heizkesseln, das in § 72 GEG verankert war, entfällt. Ebenso entfällt die Beratungspflicht vor dem Einbau fossil betriebener Anlagen.

Einführung der „Bio-Treppe“: Das GModG führt in den §§ 42 bis 46 neue Regeln für den Austausch von Heizungsanlagen ein. Herzstück ist die sogenannte „Bio-Treppe“ nach § 43. Sie verpflichtet Eigentümer*innen, bei neu eingebauten Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen in Bestandsgebäuden schrittweise steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe einzusetzen. Dazu zählen Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie grüner, blauer, oranger und türkiser Wasserstoff einschließlich daraus hergestellter Derivate. Der vorgeschriebene Anteil an der bereitgestellten Wärme beträgt mindestens 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Für Wärmepumpen-Hybridheizungen und Solarthermie-Hybridheizungen gelten Sonderregelungen, unter anderem zur Anrechnung erneuerbarer Wärme und zu den erforderlichen Nachweisen.

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Nullemissionsgebäude im Neubau: Das GModG führt den Nullemissionsstandard stufenweise für Neubauten ein. Ab 2028 gilt er für neue Nichtwohngebäude, die im Eigentum der öffentlichen Hand stehen und von einer Behörde genutzt werden (§ 10a GModG). Ab 2030 müssen grundsätzlich alle Neubauten den Standard erfüllen (§ 10 GModG in der dann geltenden Fassung). Damit werden zentrale Vorgaben der europäischen Gebäuderichtlinie EPBD umgesetzt, nach der ein Nullemissionsgebäude wie folgt definiert ist:

• eine um mindestens 10 % verbesserte Gesamtenergieeffizienz im Vergleich zum aktuellen Niedrigstenergiegebäude-Niveau
• keine Treibhausgasemissionen aus fossilen Brennstoffen am Standort
• mess- und regelungstechnische Einrichtungen zur Überwachung und Regelung der Raumluftqualität
• eine für Solarenergienutzung optimierte Bauweise
• Netzdienlichkeit: Fähigkeit, auf externe Signale zu reagieren und den Energieverbrauch bzw. die Energieerzeugung oder -speicherung anzupassen
• die kontinuierliche Überwachung der Effizienz gebäudetechnischer Systeme

Sonderfall Mieterschutz: Da Mietende die Entscheidung über die Heizungsanlage in der Regel nicht selbst treffen können, sieht § 6 GModG ergänzende Schutzregelungen vor. Wird in einem Bestandsgebäude eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung nach § 43 eingebaut, greifen die ergänzenden Bestimmungen des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes (§ 5a CO₂KostAufG). Danach müssen Vermietende und Mietende bestimmte laufende Kosten künftig jeweils zur Hälfte tragen: Ab 2028 betrifft dies die Gasnetzentgelte und die CO₂-Kosten, ab 2029 zusätzlich die Kosten des gesetzlich vorgeschriebenen Anteils klimafreundlicher Brennstoffe, soweit dieser höchstens 30 Prozent des insgesamt verbrauchten Brennstoffs ausmacht. Für neu errichtete Gebäude gelten unter bestimmten Voraussetzungen entsprechende Regelungen nach § 5b CO₂KostAufG.

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Ökobilanzierung (Berechnung der Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen): Mit § 7 Abs. 5 GModG wird erstmals eine verpflichtende Ökobilanzierung für Neubauten im Gebäudeenergierecht verankert. Die Berechnung der Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen wird ab 2028 zunächst für Neubauten mit mehr als 1.000 m² Nutzfläche und ab 2030 für alle Neubauten vorgeschrieben. Dabei werden nicht nur die Emissionen aus dem Energieverbrauch während der Nutzung betrachtet, sondern auch die Treibhausgasemissionen, die bei der Herstellung und dem Transport der Baumaterialien, der Errichtung, der Nutzung und Instandhaltung sowie beim Rückbau des Gebäudes entstehen. Damit erweitert der Gesetzgeber die bisher vor allem auf den Energiebedarf im Gebäudebetrieb ausgerichtete Betrachtung um die Klimaauswirkungen des gesamten Gebäudelebenszyklus. Die Ökobilanzierung macht damit auch die Materialwahl für die Klimabewertung relevant: Baustoffe wie Holz, Lehm oder Recyclingmaterialien können Vorteile bieten, sofern ihre Lebenszyklusbilanz entsprechend günstig ausfällt.

Bezug zu bestehenden Normen: Auch wenn das GModG eine politische Neuausrichtung markiert, bleibt die etablierte Berechnungsmethodik grundsätzlich bestehen. Für die Ermittlung des Jahres-Primärenergiebedarfs verweist das Gesetz weiterhin auf die DIN V 18599: Energetische Bewertung von Gebäuden - Berechnung des Nutz-, End- und Primärenergiebedarfs für Heizung, Kühlung, Lüftung, Trinkwarmwasser und Beleuchtung (§ 20 Abs. 1 für Wohngebäude, § 21 Abs. 1 für Nichtwohngebäude). Die Norm bildet damit nach wie vor eine wesentliche technische Grundlage für die energetische Bewertung von Gebäuden.

Überprüfung der Maßnahmen: § 9a GModG sieht vor, die Regelungen des Gesetzes im Jahr 2030 hinsichtlich ihres Beitrags zur Erreichung der Klimaschutzziele, insbesondere im Gebäudesektor, und des Ziels der Klimaneutralität bis 2045 zu evaluieren. Auf Grundlage der Ergebnisse sollen die zuständigen Ministerien innerhalb von sechs Monaten nach Abschluss der Evaluierung einen Vorschlag zur Weiterentwicklung der Klimaschutzmaßnahmen im Gebäudesektor vorlegen.

Veränderte Begrifflichkeiten: Die Begriffsdefinitionen für blauen und grünen Wasserstoff und Biomasse wurden verändert, Begriffsdefinitionen für Bioöl, türkisen und orangefarbenen Wasserstoff wurden ergänzt (§ 3 GModG). 

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Einordnung der Redaktion

Das GModG lässt sich als pragmatischer Versuch verstehen, die gesellschaftliche Akzeptanz der Wärmewende durch mehr Technologieoffenheit zu erhöhen – gerade nach der teils massivem Kritik am GEG. Die Abschaffung des Betriebsverbots alter Öl- und Gaskessel nach 30 Jahren verhindert die Verschrottung funktionierender Anlagen, was unter dem Aspekt der Ressourcenschonung durchaus sinnvoll sein kann und die freie Heizungswahl ermöglicht individuellere Lösungen. Dem stehen jedoch langfristige Risiken gegenüber: Wer heute eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, bindet sich möglicherweise über Jahrzehnte an fossile Infrastrukturen. Dabei werden die Preise für Öl und Gas aller Voraussicht nach immer weiter steigen, nicht nur aufgrund geopolitischer Ereignisse. So startet 2028 der europäische Emissionshandel für Gebäude und Verkehr (ETS2), der Verbraucher*innen deutlich stärker belasten wird als der bisherige deutsche CO2-Preis, den es seit 2021 gibt.

Die für 2030 vorgesehene Evaluierung des GModG ermöglicht es aber immerhin, die Wirksamkeit der Regelungen für den Klimaschutz zu überprüfen und gegebenenfalls Anpassungen vorzuschlagen. Aus klimapolitischer Sicht markiert das Gesetz einen Wechsel von verbindlichen technischen Vorgaben hin zu mehr Technologieoffenheit und einer stärkeren Orientierung an Marktmechanismen, was die Verantwortung für Umwelt- und Klimaschutz in die Hände der Hauseigentümer*innen legt. Umso wichtiger werden eine unabhängige fachliche Beratung und eine realistische Einschätzung der langfristigen Betriebs- und Brennstoffkosten.

Fachwissen zum Thema

Surftipps

• www.dmodg.bund.de > Das neue Gebäude­modernisierungs­gesetz (GModG) mit Link zu den Lesefassungen
• www.dmodg.bund.de > Neuregelungen mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)