Grundflächenermittlung – Grundstück

Die Grundflächenermittlung eines Baugrundstücks ist Bestandteil jedes Genehmigungsantrags, denn so kann rechnerisch nachgewiesen werden, dass das im Bebauungsplan festgelegte Maß der baulichen Nutzung nicht überschritten wird.

Gallerie

Die DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau sowie die Baunutzungsverordnung (BauNVO) regeln die Ermittlung der Grundflächen und gliedern diese in vier Grundflächenarten:

• Grundstücksfläche (GF)
• Bebaute Fläche (BF)
• Unbebaute Fläche (UF)
• Außenanlagenfläche (AF)

Grundstücksfläche
Die Grundstücksfläche kann entweder anhand der Abmessungen der horizontalen Fläche des Grundstücks ermittelt werden oder aus einem Liegenschaftskataster, beziehungsweise dem Grundbuch, entnommen werden.

Bebaute Fläche
Gibt es auf dem Grundstück Bauwerke, wird deren Anteil am Grundstück in der Bebauten Fläche dargestellt. Hierbei wird unterschieden in die überbaute Flächen, das heißt oberirdische Bauwerke und unterbaute Flächen, also Bauwerke unterhalb der Geländeoberfläche.

Unbebaute Fläche
Der Teil des Grundstücks, der weder über- noch unterbaut ist, wird als Unbebaute Fläche bezeichnet. 

Außenanlagenfläche
Die Außenanlagenfläche bildet die Summe der Flächen ab, die entweder unbebaut sind oder durch Vordächer o.ä. überdeckt, sich aber nicht innerhalb eines Gebäudes befinden oder unterbaut sind – das heißt der Teil des Grundstücks, der sich außen befindet. Begrünte Dachflächen werden allerdings nicht in die AF einberechnet, es wird immer die Projektion auf das Grundstück betrachtet.

Sonstige Flächen
Um mehr Grünfläche im Stadtraum zu forcieren, wird in einigen Bundesländern ebenfalls ein Grünflächennachweis eingefordert, der in den jeweiligen Bauordnungen beschrieben wird. In einigen Fällen können hier neben den regulären Grünflächen auch begrünte Dach- und Terrassenflächen angerechnet.

Mittlerweile unterstützen Online-Tools anhand von Satellitenbildern bei der Grundflächenermittlung. Für die Entwurfs- und Genehmigungsplanung ist jedoch ein amtlicher Katasterplan - beispielsweise ein Liegenschaftsplan - erforderlich. Zusätzlich wird, besonders im Faller einer bereits bebauten Fläche, ein Aufmaß durch ein Vermesserbüro beauftragt. Die Vermesserdaten können in vielen Fällen in gängige CAD-Programme hereingeladen und in 3D-Modelle übersetzt werden - das ermöglicht eine zuverlässige Grundstücksmodellierung.

Die Identifizierung der unterschiedlichen Flächen ist für die Planung einer baulichen Anlage von äußerster Wichtigkeit, da mit ihnen das Maß der Bebauung geprüft werden kann. Um das zulässige Maß der baulichen Nutzung nicht zu überschreiten, müssen nämlich die Grundflächenzahl sowie die Geschossflächenzahl beachtet werden. Diese Kennzahlen sind grundlegend für die Genehmigungsfähigkeit eines Projektes.