Bestandsentwicklung oder Neubau
Entscheidungshilfe für die frühe Projektentwicklung
Sanieren, umbauen oder doch abreißen und neu bauen? Mit dieser Frage beschäftigt sich die frei zugängliche Publikation Bestandsentwicklung oder Neubau des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Sie stellt die Ergebnisse des Forschungsprojekts „Ganzheitliches Entscheidungsunterstützungsmodell zur nachhaltigen Revitalisierung von Nichtwohnimmobilien“ (GEnRe NWI) in greifbarem Umfang vor. Im Zentrum steht ein digitales Werkzeug, das Projektentwickler*innen und Eigentümer*innen dabei unterstützen soll, Bestandsentwicklung und Ersatzneubau bereits in einer frühen Projektphase systematisch miteinander zu vergleichen.
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Lebenszyklus im Blick
Das sogenannte REoN-Tool – kurz für „Redevelopment/Revitalisierung oder Neubau“ – betrachtet dafür ökologische, ökonomische und soziale Auswirkungen über den Lebenszyklus eines Gebäudes. In die Bewertung fließen unter anderem verbaute und betriebsbedingte Emissionen, Investitionen, Betriebskosten, Kapitalwert, Recyclingpotenziale sowie Kriterien der sozialen Nachhaltigkeit ein. Die Ergebnisse werden in einer grafischen Übersicht gegenübergestellt und zeigen auf einen Blick, wie die beiden Varianten abschneiden.
Besonderes Gewicht legt die Untersuchung auf die bislang häufig unterschätzten Vorteile des Substanzerhalts. In einer der untersuchten Fallstudien verursachte die Bestandsentwicklung über einen Betrachtungszeitraum von 50 Jahren rund 30 Prozent weniger verbaute Emissionen als Abriss und Neubau. Insbesondere der Erhalt beziehungsweise die weitere Nutzung massiver und tragender Bauteile wie Decken und Außenwände birgt dabei ein erhebliches Einsparpotenzial.
Möglichkeiten und Grenzen des Vergleichs
Die Untersuchungen zeigen zugleich, dass der Bestand nicht zwangsläufig nur ökologisch im Vorteil ist. In den betrachteten Szenarien war die Bestandsentwicklung auch wirtschaftlich häufig gleichwertig oder günstiger. Ein Ersatzneubau erzielte insbesondere dann Vorteile, wenn mit ihm deutlich höhere Mieterträge verbunden waren. Weniger objektiv fällt dagegen die Bewertung sozialer Aspekte aus, da hier die Tool-Anwender*innen überwiegend subjektive Einschätzungen vornehmen müssen.
Das REoN-Tool versteht sich ausdrücklich als Entscheidungshilfe und nicht als allgemeingültiger Nachweis für den Vorrang des Bestands. Bislang wurde es anhand zweier Bürogebäude erprobt; zudem setzt seine Anwendung bereits in einer frühen Projektphase vergleichsweise detaillierte Kenntnisse über Gebäude, Bauteile und geplante Nutzung voraus. Die Publikation benennt diese Grenzen ebenso wie den weiteren Forschungsbedarf.
Die zwölfseitige Ausgabe der Reihe Zukunft Bau Forschung KOMPAKT fasst Methodik, Fallstudien und zentrale Erkenntnisse des Forschungsprojekts zusammen und richtet sich vor allem an Projektentwickler*innen und Eigentümer*innen bzw. Bestandshalter*innen. Sie steht auf der Website des BBSR kostenfrei zum Download bereit (siehe Surftipps).
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