Gesetzliche Leitplanken 2025ff

Die gesetzlichen Rahmenbedingungen für das Planen und Bauen im Bestand verändern sich derzeit grundlegend. Ob energetische Sanierung, Heizungsmodernisierung oder Förderung, seit 2024 greifen neue Vorgaben, die bestehende Gebäude stärker in die Pflicht nehmen.

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Zwei Entwicklungen prägen diese Wende: Zum einen die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), die insbesondere den Einsatz erneuerbarer Energien bei Heizsystemen vorschreibt. Zum anderen die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD), die erstmals verbindliche Vorgaben für die energetische Sanierung bestehender Gebäude einführt. Das Ganze wird flankiert von einem digitalen Gebäudepass und nationalen Sanierungsfahrplänen. Planer*innen und Eigentümer*innen müssen sich also auf neue Nachweispflichten, Förderbedingungen und Zeitpläne einstellen. Dabei ist der politische Kurs klar: Die energetische Transformation des Gebäudebestands soll durch gesetzliche Zielmarken und finanzielle Anreize beschleunigt werden.

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GEG 2024: 65-Prozent-Regel, Wärmeplanung, Anforderungen

Die wohl sichtbarste Änderung bringt das novellierte Gebäudeenergiegesetz (GEG) mit sich, das zum 1. Januar 2024 in Kraft trat. Im Mittelpunkt steht die sogenannte 65-Prozent-Pflicht: Wer ab dem Stichtag eine neue Heizung einbaut, muss sicherstellen, dass sie zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben wird.

Die Umsetzung erfolgt jedoch zeitlich gestaffelt. In Neubaugebieten gilt die Regelung bereits seit Anfang 2024. Für bestehende Gebäude hängt sie vom Stand der kommunalen Wärmeplanung ab: In Städten und Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohner*innen greift die Pflicht ab dem 1. Juli 2026, in allen übrigen Kommunen jedoch erst ab dem 1. Juli 2028. Bis dahin können weiterhin fossile Heizsysteme eingebaut werden, sofern sie auf Wasserstoff umrüstbar sind. Auch Übergangslösungen, etwa der Einbau effizienter Gasbrennwertthermen mit verpflichtender Beratung, sind unter bestimmten Bedingungen zulässig.

Während das GEG allgemeine Vorgaben macht, definieren die Normen wie die DIN V 18599 für die Energiebilanzierung und die DIN 4108 für den Wärmeschutz die konkreten technischen und konstruktiven Ausführungsvorgaben. Normen sind normalerweise freiwillig, erlangen aber durch den Verweis im GEG eine bindende Wirkung. Sie dienen dazu, die abstrakten Vorgaben des GEG konkret zu füllen und zu spezifizieren.

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Neben der Heizungsfrage enthält das GEG weitere Anforderungen, etwa zu Dämmstandards bei Umbauten oder zur energetischen Nachweisführung im Rahmen von Sanierungen. So gelten für den Gebäudebestand eine Reihe von Nachrüstpflichten: Dazu zählt etwa die Dämmung ungedämmter, begehbarer oberster Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen, der Austausch alter Öl- und Gasheizkessel mit Baujahr vor 1991 beziehungsweise einer Laufzeit über 30 Jahren sowie die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Auch der hydraulische Abgleich neuer Heizsysteme ist vorgeschrieben.

Für selbstnutzende Eigentümer*innen greifen viele dieser Pflichten erst nach einem Eigentümerwechsel, dann aber mit gesetzlicher Frist von zwei Jahren. In Wohnungseigentümergemeinschaften mit gemeinschaftlicher Heizungsanlage gelten diese Pflichten hingegen nicht automatisch beim Verkauf einzelner Wohnungen, sondern nur dann, wenn das gesamte Gebäude betroffen ist oder bauliche Maßnahmen gemeinschaftlich beschlossen werden. Zusätzlich müssen bei größeren baulichen Eingriffen, etwa der Erneuerung von mehr als zehn Prozent einer Außenwand, die aktuellen Mindestanforderungen an den Wärmeschutz eingehalten und nachgewiesen werden.

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EPBD-Recast: EU-Vorgaben für den Gebäudebestand

Mit dem am 8. Mai 2024 beschlossenen Recast der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) rückt erstmals der bestehende Gebäudebestand systematisch in den Fokus der europäischen Gesetzgebung. Ziel ist ein dekarbonisierter Gebäudesektor bis 2050, mit Zwischenzielen für die Jahre 2030 und 2035.

Kernpunkte der neuen Richtlinie sind:

• Die Einführung verbindlicher Mindeststandards für die Energieeffizienz bestehender Gebäude (Minimum Energy Performance Standards, MEPS), die zunächst für Nichtwohngebäude gelten und perspektivisch durch Renovierungspflichten für Wohngebäude ergänzt werden sollen.
• Ein nationaler Sanierungsfahrplan, mit dem alle Mitgliedstaaten verbindliche Zielpfade zur CO₂-Reduktion im Gebäudebestand definieren.
• Die Einführung eines digitalen Gebäudepasses, der sämtliche Informationen zum Energieverbrauch, zu Sanierungsmaßnahmen, Materialien und zur technischen Ausstattung zusammenfasst.

Ziel ist eine klare Vergleichbarkeit und Transparenz für Eigentümer*innen, Mieter*innen und Finanzierungsinstitute, etwa bei Kauf, Sanierungsplanung oder Kreditvergabe. Durch einheitlich strukturierte Gebäudepässe, verbesserte Energieausweise und verlässliche Sanierungsdaten soll künftig besser nachvollziehbar werden, wie energieeffizient ein Gebäude ist, welche Maßnahmen bereits umgesetzt wurden und welche noch anstehen. Die EPBD enthält zudem Vorgaben zur Verbesserung der Datenlage auf nationaler Ebene, zur regelmäßigen Erfassung und Auswertung des Energieverbrauchs sowie zur Bewertung klimatischer Risiken, etwa im Hinblick auf sommerlichen Wärmeschutz, Starkregen oder Überhitzungspotenziale in urbanen Räumen.

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Fristen

• 01.01.2024: Inkrafttreten GEG mit 65-Prozent-Regel (Neubaugebiete)
• 01.07.2026: GEG-Pflicht für Kommunen > 100.000 Einwohner
• 01.07.2028: GEG-Pflicht für alle übrigen Kommunen
• ab 2027: Einführung erster digitaler Gebäudedaten im Rahmen von Energieausweisen (DE/EU)
• 2030: verbindliche EU-Mindeststandards für Nichtwohngebäude
• 2035: Zieljahr für eine um 20–22 % gesenkte Primärenergie im Wohngebäudebestand (davon 55 % aus der Sanierung der 43 % schlechtesten Gebäude)
• 2045: klimaneutraler Gebäudebestand in Deutschland

Sonderregelungen für denkmalgeschützte Gebäude

Für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen oder Teil eines schützenswerten Ensembles sind, gelten sowohl im GEG als auch in der überarbeiteten EU-Gebäuderichtlinie besondere Ausnahmeregelungen. Maßnahmen zur energetischen Verbesserung, etwa Dämmungen, Fenstertausch oder technische Eingriffe, müssen hier stets mit dem Erhalt der historischen Bausubstanz und des Erscheinungsbildes abgewogen werden. In solchen Fällen können die gesetzlichen Anforderungen gelockert oder ganz ausgesetzt werden, wenn sie mit den denkmalrechtlichen Vorgaben kollidieren. Dennoch bleibt der energetische Handlungsdruck bestehen, zumal zahlreiche Förderprogramme eigens auf die behutsame Sanierung denkmalgeschützter Gebäude zugeschnitten sind.

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Rechtlicher Wandel inmitten der Bauwende

Die gesetzlichen Anforderungen an das Bauen im Bestand verändern sich derzeit schneller als je zuvor. Wer Umbauten, Sanierungen oder Modernisierungen plant, sollte frühzeitig prüfen, welche Verpflichtungen bestehen, welche Fördermittel zur Verfügung stehen und in welchem Zeitfenster sie beantragt werden können. (siehe dazu Artikel Förderlandschaft)

Der regulatorische Rahmen wird künftig nicht nur technischer, sondern auch stärker datenbasiert, digital und vergleichbar. Mit dem digitalen Gebäudepass, dem Sanierungsfahrplan und neuen EU-Mindeststandards wird Bauen im Bestand zunehmend systematisiert. Für Planer*innen und Eigentümer*innen eröffnen sich damit nicht nur neue Pflichten, sondern auch neue Möglichkeiten, vorausgesetzt, die rechtlichen Leitplanken werden von Beginn an mitgedacht.

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