_Controlling und Management

In Berlin-Dahlem, unweit der Freien Universität, wird ein ehemaliges Krankenhaus kernsaniert und zum Innovationszentrum umgebaut. Die Planung der Leistungsphasen 2-8 übernahm das Architekturbüro Heinlewischer, beauftragt durch die Berliner Landesgesellschaft WISTA Management. Das Projekt wird mit 45 Millionen Euro aus GRW-Mitteln (zur Förderung strukturschwacher Regionen; GRW = Gemeinschaftsaufgabe „Verbesserung der Regionalen Wirtschaftsstruktur“) staatlich gefördert. 

Inmitten des 50.000 Quadratmeter umfassenden FUBIC-Campus (Business and Innovation Center next to Freie Universität Berlin Campus) steht das seit 2006 brachliegende Krankenhaus. Erbaut wurde es in den Siebzigerjahren an Stelle des Kreiskrankenhauses Groß-Lichterfelde, welches zuvor als Hauptgesundheitszentrum der US-Armee diente. 24 Jahre nutzte man den neuen Komplex als Militärkrankenhaus, bevor er 1994 an das Land Berlin ging und 2006 zum „Lost Place“ deklariert wurde. Der großflächige Bestandsbau gliedert sich in einen eingeschossigen Sockel, einen viergeschossigen Riegel und zwei eingeschobene Anbauten, die das Sockelgeschoss überhöhen. Der Riegel wird von drei Kernen, jeweils an den Enden und im Zentrum des Gebäudes, durchstoßen. 

Die klare Struktur eignet sich gut für eine Umnutzung; das viergeschossige Gebäude wurde lediglich von den Anbauten befreit und um zwei Geschosse erweitert. Auf einer Bruttogeschossfläche von rund 30.000 Quadratmetern soll künftig Platz sein für bis zu 80 technologieorientierte Start-ups und junge Unternehmen aus dem Life-Science-Sektor sowie für die Gesundheitswirtschaft und Informatik. Die Büroräume sollen vorwiegend im ersten und zweiten Obergeschoss angesiedelt werden, während die darüberliegenden Geschosse für Laborbereiche vorgesehen sind. Im Sockelgeschoss wird man künftig von einem teils zweigeschossigen Raum empfangen, in dem verschiedene Nutzungen möglich sind. Durch den Empfangsbereich erschließt man zudem das erste Obergeschoss mit Cafeteria und Dachterrasse.

Teile des Campus sind bereits fertig und in Betrieb, etwa der FUHUB des Unternehmens Driven Investment – das erste von sechs privat finanzierten Büro- und Laborgebäuden. Sie schaffen zusätzliche 66.000 Quadratmeter Geschossfläche auf dem Gelände. Auch am Campus-Zentrum gehen die Arbeiten voran: Die Entkernung des Krankenhauses und die Aufstockung sind abgeschlossen. Zwei Jahre nach Baubeginn feierte das FUBIC im Oktober 2025 Richtfest, die Fertigstellung ist für Ende 2026 geplant.

CO₂ einsparen, Energie gewinnen

Neben der CO₂-Ersparnis durch den Erhalt des Bestandes (etwa 3.500 Tonnen) liegt die Besonderheit des Innovationszentrums in der Realisierung als Nur-Stromprojekt; es soll CO₂-frei, das heißt ausschließlich über erneuerbare Energien versorgt werden. Wie das bei einem Gebäude von solchem Umfang gelingt, kann man unter anderem an der geplanten Fassade ablesen. Eine klare visuelle Trennung zeichnet sich künftig zwischen Bestand und Neubau ab. Während der Bestand seine weiße Bandfassade aus Blechpaneelen behält, soll die Aufstockung umlaufend mit einer dunklen, vertikal gegliederten Photovoltaik-Fassade bekleidet werden, die gemeinsam mit der Dachanlage einen wesentlichen Beitrag zur Stromversorgung des Gebäudes leistet. Hinzu kommen ein großer Batteriespeicher und vier Eisspeicherbauwerke, die als energetische Puffer zur Abdeckung der Spitzenlast in die Gesamtanlage eingebaut wurden. 

Effiziente und ressourcenschonende Bauablaufplanung

Beim Bauen im Bestand gibt es bekanntlich immer die eine oder andere Überraschung. Damit diese nicht zu einer Kostenexplosion führt, bedarf es besonderer Präzision, einer vorausschauenden Bauablaufplanung sowie einer Menge Kommunikations- und Koordinationsarbeit. Mithilfe des BIM-Modells ließen sich die komplexen Abläufe detailliert darstellen, sodass die Kommunikation zwischen allen Planungs- und Baubeteiligten deutlich verbessert werden konnte. Der regelmäßige Modellabgleich als Soll-Ist-Darstellung begleitete den Entkernungs- und Bauprozess, sodass immer ein aktueller Stand des tatsächlichen Gebäudes zu allen Zeiten eingesehen und als Grundlage verwendet werden konnte. Dafür ist eine kontinuierliche und parallel laufende Pflege des Modells von allen beteiligten Fachdisziplinen notwendig.

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»Bauen, insbesondere im Bestand, ist immer eine Teamleistung. Eine gelingende Kommunikation zwischen allen an Planung und Bau Beteiligten ist ein entscheidender Erfolgsfaktor. Das BIM-Modell ist dafür ein hervorragendes Werkzeug.« Carl von Jagwitz, Projektleiter
heinlewischer

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Kritische Momente entschärfen

Um Kollisionen und kritische Situationen zu vermeiden, setzte das Planungsteam das digitale Qualitätssicherungswerkzeug Solibri zur Modellprüfung ein. Das BIM-basierte Tool prüft die digitalen Modelle strukturiert und integriert sie in den Workflow. Heinlewischer entwickelte und optimierte die Prüfregeln eigens für dieses Projekt. So erkannte das Team etwa Kollisionen zwischen Stahlträgern und Wassertank frühzeitig und passte die Planung an. Auch bei der Leitungsplanung bewährte sich das Tool: Kritische Montagemomente ließen sich im Voraus klären und Komplikationen auf der Baustelle vermeiden.

Potenziale: Mängel- und Vergabemanagement

Bei öffentlichen Projekten vergibt man die Gewerke oft einzeln. Alle Beteiligten müssen sich daher schnell einarbeiten. Das Vergabemanagement steht vor der Aufgabe, die Anforderungen an BIM und Kollisionsprüfung bei der Ausschreibung klar zu formulieren. Ziel ist eine transparente Planung bis zur Werk- und Montageplanung, insbesondere bei der Haustechnik – und das trotz eines möglichst breiten, mittelständisch geprägten Bieterkreises. Baumängel lassen sich mit dem BIM-Modell und integrierten Softwarelösungen wie Planradar dokumentieren; diese Methode befindet sich noch in der Testphase.

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