_Controlling und Management

In Ballungsregionen ist günstiger Wohnraum rar. Der sogenannte Hamburger Standard, eine experimentelle Wohnungsbauinitiative der Stadt Hamburg, soll die Baukosten für öffentlich geförderte Wohnungen um bis zu 30 Prozent auf maximal 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche reduzieren. Das soll über kostenreduzierte Baustandards, optimierte Planungsprozesse und beschleunigte Verfahren funktionieren und bedarf einer Änderung bestehender Gesetze und einer hohen Digitalisierung von Arbeits-, Verwaltungs- und Genehmigungsprozessen.  

Baustandards senken

Das sei aktuell nicht realistisch und nicht umsetzbar, kritisiert der Architekt Stefan Scholz von Stadtblick Architekten. Er verweist auf eine Alternative: Sein Team zeigt mit der Planung eines Hamburger Wohngebäudes, dass sich Kosten alleine über reduzierte Baustandards stark senken lassen. Das Mehrfamilienhaus Am Horner Moor hat deutlich weniger Bruttobaukosten als die durchschnittliche Hamburger Neubauwohnung, bei vergleichsweise hoher Bauqualität und Ausstattung. So hat das Gebäude eine Klinkerfassade, einen Aufzug, eine zentrale Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung und daher einen KfW-Effizienhaus-40-Standard, Einbauküchen und Parkettböden. Trotzdem lagen die Bruttobaukosten bei nur 3.693 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Bezogen auf die für die Einsparung relevantesten Baukostengruppen 300 und 400 betragen die Bruttobaukosten nur 2.750 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, das sind fast dreißig Prozent unter den vergleichbaren Durchschnittswerten. Nach Berechnungen von Stadtblick Architekten und der HafenCity Universität Hamburg wären beim selben Projekt, aber mit einfacher Putzfassade und ohne Lüftungsanlage, weitere zehn Prozent Mehreinsparungen drin. Dann würden die Kosten dieses Gebäudes nur über die reduzierten Baustandards den im Hamburger Standard geforderten Baukostenrahmen fast erreichen. Dabei wurden die anerkannten Regeln der Technik, wie zum Schallschutz, eingehalten. Wie das funktioniert? Hier verrät Stefan Scholz, welche sieben Faktoren die Kosten für den Wohnungsbau deutlich senken:  

1. Erhöhe die Flächenauslastung 

Ein wirtschaftliches Gebäude hat eine günstige Proportion zwischen umbautem Raum und notwendigen Bauteilen. Wenn zum Beispiel statt zwei Geschossen drei gebaut werden können, bleiben Gründungs- und Dachflächen gleich, aber ein komplettes zusätzliches Geschoss kommt dazu. Das verbessert die Wirtschaftlichkeit und Energieeffizienz. Auf diese Weise sinkt – ohne Qualitätsänderungen – der Quadratmeterpreis für Wohnfläche. Auch die Effizienz der Erschließung ist entscheidend.  

Beispiel: Im zweigeschossigen Wohngebäude Am Horner Moor sind zwölf Wohnungen über einen kompakten Treppenraum angeschlossen. Im Erdgeschoss sind zusätzlich zwei kleine Wohnungen durch eine direkte Eingangstür von außen erschlossen. Insgesamt fasst das Gebäude vierzehn Wohnungen bei minimaler Erschließungsfläche. Es braucht dafür sehr durchdachte Grundrisse. 

2. Vermeide unnötige Flächen. 

Gebaut werden sollten vor allem vermietbare und viel genutzte Flächen – also Wohnraum. Flächen, die nicht vermietet werden können und funktional verzichtbar sind, sollten konsequent weggelassen werden. Das betrifft Kellergeschosse, die in der Herstellung teuer, in der Miete aber nicht berücksichtigt werden können. Stattdessen sind Abstellräume innerhalb von Wohnungen praktikabler und oft wirtschaftlicher. Auch Tiefgaragen sind im Bau kostenintensiv und refinanzieren sich selten über das Mehr an Miete.  

Beispiel: Dieser Wohnungsbau hat vierzehn Wohnungen, aber lediglich sechs oberirdische Stellplätze – das ist wirtschaftlich sinnvoll. Das Gebäude hat kein Kellergeschoss, was die Kosten sehr senkte. Die zulässige Bauweise mit zwei Vollgeschossen wurde mit zwei weiteren Dachgeschossen optimiert. Im zweiten Dachgeschoss, im Spitzboden, sind wegen des fehlenden zweiten Rettungsweges keine Aufenthaltsräume zulässig; idealerweise liegen hier Abstellräume und Gebäudetechnik. 

3. Halte die Kubatur einfach. 

Wirtschaftliches Bauen verlangt Kompaktheit und eine reduzierte Komplexität der Kubatur und Fassadengliederung. Vor- und Rücksprünge, Erker, ungewöhnliche Formen und detailreiche Fassadengliederung bedeuten oft mehr Materialbedarf und mehr Zeit für die Planung komplizierter Anschlüsse und die Umsetzung auf der Baustelle. 

Beispiel: Hier erfolgte die Fassadengliederung durch vorgesetzte Balkone, die wie Erker mit Holzverkleidung versehen wurden. Die gedämmte Gebäudehülle hat auf diese Weise keine Versprünge, was Kosten spart und dennoch die Fassade belebt. 

4. Wäge Ausstattung und Raumbedarf ab. 

Oft kommt der gewünschte Wohnstandard mit weniger Ausstattung aus: Braucht es eine Dusche und zugleich eine Badewanne? Ist ein Haushaltsraum nötig oder reicht ein Waschmaschinenplatz im Bad oder Abstellraum? Lassen sich räumliche Synergien und Multifunktionalitäten schaffen? Reicht eine offene Wohnküche mit großzügigem Wohnraum, oder braucht es drei separate Räume zum Kochen, Essen und Wohnen? Diese Entscheidungen führen zu kompakteren Grundrissen, vereinfachen die Ausführung und reduzieren so die Kosten für Konstruktion und Gebäudetechnik. Andere Punkte, wie ein hochwertiger Boden oder eine Einbauküche, können dagegen den Wohnstandard sehr aufwerten, bei vergleichsweise geringen Kosten. 

Beispiel: Vollständige Bäder, Küchen und schöne Böden steigern die Attraktivität der Wohnung und damit den Mietwert. In diesem Projekt wurde Industrieparkett verlegt. Das Bad enthält Standardprodukte, eine Badewanne mit Glastrennwand und Deckenspots, sodass alles nutzungsfertig bereitsteht. Auch die Einbauküche ist Standard, aber zeitgemäß und voll ausgestattet.  

5. Plane mit marktüblichen Produkten. 

Standardisierte Bauteile und Maße reduzieren Kosten und erleichtern die Reparatur und Instandhaltung. So sind unter anderem Fenster innerhalb der Regelmaße günstiger. Bei Übergrößen oder ungewöhnlichen Formaten steigen die Kosten für die Herstellung und die Bauausführungen (zum Beispiel, wenn Fensterstürze abgefangen werden müssen) stark an. Übliche Konstruktionen bedeuten weniger Sonderlösungen, eine bessere Verfügbarkeit und geringere Fehleranfälligkeit; das alles wiederum senkt die Kosten. 

6. Vermeide viele Material- und Konstruktionswechsel.

Eine hohe Material- und Konstruktionsvielfalt bedarf zusätzlicher Gewerke, die mehr Koordinationsaufwand und Kosten verursachen. Beispiel Fassade: Wenn ein Gewerk (z.B. Maurer) die gesamte Fassade inklusive Vormauerschale erstellt, ist das günstiger als die Kombination unterschiedlicher Fassadenmaterialien durch mehrere Gewerke (z.B. unten Mauerwerk, oben Holzfassade). Auch im Innern sparen durchgängige Böden Aufwand und Geld. Fliesen sollten nur dort verlegt sein, wo sie notwendig sind, wie im Spritzbereich von Sanitärräumen. Achten Sie vor allem bei den vielgenutzten Gemeinschaftsflächen wie bei den Treppenhäusern auf robuste, pflegeleichte und langlebige Materialien wie Betonwerkstein oder Fliesen. 

7. Setze auf Low-Tech.

Technik kostet – in der Anschaffung, im Betrieb und bei der Wartung. Eine minimale Lüftung, wie ein Abluftventilator im innenliegenden Bad, ist erforderlich, aber eine zentrale Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung ist oft verzichtbar. Weniger Technik bedeutet weniger Anschaffungskosten, einen geringeren Stromverbrauch und damit oft geringere Betriebskosten, weniger Wartung und geringere Folgekosten im Lebenszyklus. Low-Tech geht nicht zulasten der Energieeffizienz und Nachhaltigkeit: Ökologisch hochwertige Gebäude sind nachweislich auch mit wenig Technik realisierbar. 

Beispiel: Bei diesem Projekt wurde aufgrund von damaligen Finanzierungsvorgaben ein Effizienzhaus-Standard KFW 40 realisiert. Deshalb musste eine Lüftung mit Wärmerückgewinnung eingebaut werden. Ein niedrigerer Energiestandard mit Gebäudetechnik ohne zentrale Lüftungsanlage reduziert die Baukosten und wird zudem derzeit befristet (Januar 2025) ebenfalls gefördert. -rg

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