_Bauen im Bestand

Die Häuser der Jahrhundertwende sind die charakteristischste Gruppe der innerstädtischen Altbauten. Stadtquartiere mit Gründerzeithäusern zählen zu den bevorzugten innerstädtischen Wohnlagen mit besonderem Flair. Die oft reichhaltige Ausstattung der Häuser mit Stuck und ihre großzügigen Raumzuschnitte machen sie besonders begehrt.

Die Zeit der Industrialisierung in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts war geprägt durch ein starkes Bevölkerungswachstum in den Städten. Um den damit verbundenen Bedarf an Wohnungen und Infrastrukturen zu decken, entstanden vor allem in den schnell wachsenden Metropolen große, oft rasterförmig angelegte Stadtquartiere. Die Gebäude wurden in der Regel in geschlossener Blockrandbebauung errichtet und mehrgeschossig ausgeführt. Auch Sozial-, Verwaltungs- und Bildungsbauten sind in dieser Zeit zahlreich entstanden. 

Die Fassaden zeugen von historistischen Stilrichtungen, die sich an Gotik, Renaissance oder Klassizismus orientierten. Im Inneren war die Grundrissgestaltung meist hierarchisch gegliedert – von repräsentativen Vorderhäusern mit größeren Wohnungen und aufwändiger Ausstattung bis zu rückwärtigen Seitenflügeln oder Hinterhäusern mit kleineren, einfacheren Wohneinheiten.

Bautechnik und Konstruktion

Gebaut wurde vorwiegend mit massiven Ziegelmauerwerken, Holzdecken und – je nach Bauperiode – Guss- oder Stahlstützen in Treppenhäusern, Kellern und Dielenbereichen. Tragende Innenwände aus Vollziegeln, massive Holztreppen und Stuckdecken sind typisch für diese Epoche. Fensteröffnungen wurden in der Regel segment- oder rundbogig ausgebildet und mit Naturstein- oder Ziegelgewänden gefasst.

Decken bestehen in der Regel aus Holzbalkenlagen mit Einschubdecken aus Schlacke oder Lehm. Fußböden waren vielfach aus Dielen, im Eingangsbereich oder in Küchen aus Zementfliesen. Die Dächer wurden meist als Satteldach oder Mansarddach mit Tonziegeldeckung ausgebildet, bei repräsentativen Bauten auch mit Gauben und Ziergiebeln.

Viele dieser Bauten verfügen über großzügige Raumhöhen, große Fensterflächen und solide handwerkliche Details – gleichzeitig aber auch über technisch überholte Installationen, ungedämmte Hüllflächen und komplexe Schallschutzprobleme.

Mittlerweile befinden sich Bäder in den Wohnungen, vereinzelt gibt es aber auch noch WCs auf dem Treppenpodest und Einzelofenheizungen. In vielen Städten stehen Gründerzeitbauten unter Denkmalschutz oder in Milieuschutzgebieten – entsprechende Genehmigungsauflagen und Abstimmungen mit den Denkmal- oder Bauaufsichtsbehörden sind daher bereits in der Planungsphase zu berücksichtigen.

Aufgrund des vergleichsweise großen Bestands aus dieser Zeit spielt das Thema Umnutzung eine gewichtige Rolle. Das gilt nicht zuletzt für die zahlreichen Industriebauten dieser Zeit, deren ursprüngliche Nutzung entfällt. Mit einer Umnutzung gehen meist aufwendige Umbauten einher, etwa um aktuelle Anforderungen an Brandschutz und Barrierefreiheit zu erfüllen.

Was muss besonders beachtet werden?

• Sanierungsschwerpunkte dieser Gebäude sind die Erneuerung der Haustechnik, die Sanierung von Feuchtigkeitsschäden im Keller- und Sockelbereich, die Fassadensanierung, die Erneuerung der Dacheindeckung, die Verbesserung von Wärme- und Schallschutz sowie die Neugestaltung der Wohnungszuschnitte.
• Die Sanierung der Wohnungszuschnitte kann zum Problem werden, wenn versucht werden muss, zeitgemäße, kleinere Wohnungen zu schaffen. Hier hängt es entscheidend von der Lage des Treppenhauses ab, wie gut sich kleinere Wohneinheiten realisieren lassen. 
• Besonderes Augenmerk ist auf die Sanierung der Decken zu legen, da die Holzbalkendecken häufig durch Schädlinge befallen sein können; bei den Trägern der Kellerdecke besteht Korrosionsgefahr, vor allem im nicht einsehbaren Bereich der Wandanschlüsse.
• Bei schadhafter Dacheindeckung kommt es vor allem direkt unterhalb des Traufbereichs verstärkt zu Schädigungen der tragenden Holzteile. 
• Auch bei Gründerzeitgebäuden lassen sich – selbstverständlich unter Beibehalt der historischen Fassade – erhebliche Verbesserungen des Wärmeschutzes erzielen: Rückfassade, Fenster, Dach und Kellerdecke lassen sich gemäß den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG 2024) energetisch ertüchtigen. Bei denkmalgeschützten Objekten oder Gebäuden mit erhaltenswerter Bausubstanz greifen dabei teils Ausnahmen (§ 105 GEG).
• Aufwändige vorhandene Ausstattungsdetails wie Stuck, Kaminöfen oder Holzvertäfelungen können zu hohen Sanierungskosten führen – sind aber oft erhaltenswert und tragen wesentlich zum Gebäudewert bei.

Typische Merkmale

• Außenwände aus Vollziegelmauerwerk mit Wandstärken von 30 – 90 cm
  
• Aufwändig gestaltete Straßenfassaden, häufig mit Stuckornament
  
• Große Geschosshöhen ( bis 4,00 m)
  
• Geschossdecken als Holzbalkendecken
  
• Massivdecken über dem Keller (Gewölbe oder preußische Kappen)
  
• Holzfenster als Einfach- oder Kastenfenster
  
• Mehrflügelige Fenster mit Profilierung
  
• Große Wohnungen mit großen Räumen

Typische Schadensbilder und Mängel

Außenwände

• Durchfeuchtung der Kellerwände bei fehlender Vertikalabdichtung
  
• Durchfeuchtung der Keller- und der Erdgeschosswände durch fehlende Horizontalabdichtung
  
• Schlechte Wärmedämmung

• Putzschäden in Form von Rissen, Hohlstellen und Abplatzungen
  
• Beschädigungen von Stuck und anderen Fassadenapplikationen
  
• Feuchtigkeitsschäden durch ungenügende Abdeckung von Wandvorsprüngen – Fehlende Metallabdeckung

• Fäulnis- und Witterungsschäden an Blend- und Flügelrahmen
  
• Ungenügender Schall- und Wärmeschutz durch Einfachverglasung
  
• Defekte Fensterbankabdichtung

• Undichtigkeiten durch schadhafte Eindeckung, schadhafte Dachrinnen und Fallrohre
  
• Tierischer und pflanzlicher Schädlingsbefall an tragenden Holzteilen
  
• Ungenügende Wärmedämmung

• Durchbiegung von unterdimensionierten Holzbalkendecken
  
• Befall durch Holzschädlinge vor allem in Bereichen, an denen Feuchtigkeit eindringen kann
  
• Korrosionsschäden an Stahlträgern, vor allem auch an auskragenden Balkon- und Erkerkonstruktionen

• Ausgetretene Bodenbeläge
  
• Ungenügender Schallschutz
  
• Durchfeuchtung des Kellerbodens

• Ausgetretene Holztreppenstufen
  
• Fäulnisschaden an Holztreppen im Erd- und Kellergeschoss und bei Podesten
  
• Ungenügender Brandschutz der Treppen

• Unzureichende Installation in technisch schlechtem Zustand
  
• Verstopfte Abflussleitungen
  
• Ungenügende Ausstattung der vorhandenen Wohnungen mit Bädern und WCs

• Fehlende Zentralheizung
  
• Versottete Kaminzüge
  
• Unsachgemäß aufgestellte Einzelöfen

• Technisch unzureichende Elektroinstallation, oft ohne notwendigen Schutzleiter
  
• Ungenügende Absicherung und Unterverteilung
  
• Gering dimensionierte Hausanschlüsse

Modernisierungsschwerpunkte

• Abdichtung von Kelleraußenwänden und Kellerböden gegen eindringende und aufsteigende Feuchtigkeit
• Verbesserung der Raumaufteilung und der Wohnungszuschnitte
  
• Verbesserung des Schallschutzes, vor allem im Innenbereich
  
• Verbesserung des Wärmeschutzes von Fassade, Dach und Keller
  
• Reparatur von Deckenbalken
  
• Reparatur bzw. Erneuerung der Fenster
  
• Reparatur bzw. Erneuerung der Dacheindeckung und Teilerneuerung des Dachstuhls
  
• Reparatur und Erneuerung von Innenbauteilen
  
• Erneuerung der Haustechnik

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