BayWa-Firmenzentrale in München

Erhaltenswürdiger Hochhausbau mit BIM revitalisiert

Umfassende Sanierungen von erhaltungswürdigen Verwaltungsgebäuden gibt es noch immer viel zu selten. An ihre Stelle treten funktions- und energieoptimierte Neubauten, die in ihrer gestalterischen Gleichheit das Stadtbild zusehends bestimmen. Und das keineswegs nur positiv. Nichtsdestotrotz gibt es sie, jene energetisch, konstruktiv, brandschutztechnisch und/oder funktional umfassend überarbeiteten, wichtigen Bestandsgebäude. Sicher auch, weil sie über Jahrzehnte zur prägnanten „Stadtmarke“ geworden sind. Und weil sie in der Skyline von Städten wie Frankfurt, Berlin oder München fehlen würden.

Gallerie

Entwurfsidee
Einer jener Bauten ist die von 1967 bis 1969 nach Plänen des Architekten Toby Schmidbauer errichtete BayWa-Zentrale am Münchner Arabellapark. Der prägnante 18-Geschosser war insofern eine Herausforderung für die mit der Sanierung beauftragten Architekten Hild und K, als dass sich im Projektverlauf die Gebäudesanierung zu einer umfassenden Gesamtrevitalisierung entwickelte. Das Hochhaus wurde bis auf den Rohbau entkernt und der bis dahin monolithisch wirkende Baukörper im Entwurf in acht sternförmig zueinander und versetzt angeordnete Hochhausscheiben aufgelöst. Möglich wurde diese optische Verschlankung durch entsprechende Rücksprünge im Baukörper und einen Materialwechsel an der neuen Fassade. Hinzu kommt eine differenzierte Höhenentwicklung der Hochhausscheiben, die eine gewisse Leichtigkeit der Baumassen in der Vertikalen unterstützen – und sie trotz der Aufstockung um drei Staffelgeschosse weniger massiv wirken lassen, als beim ehemaligen Bestandsbau.

Konstruktive, technische und strukturelle Überarbeitung
Um die alte Tragstruktur möglichst ohne massive konstruktive Unterstützungen fortzunutzen, erforderte die Aufstockung vor allem ein „Abspecken“ der eingetragenen Lasten. Möglich wurde dies in erster Linie durch deutlich leichtere Fassaden. Sie sind als vorgehängte Fassadenelemente in sandsteinfarbenem, leichtem Glasfaserbeton ausgeführt, der reliefartig die Oberfläche strukturiert. Hinzu kommen bronzefarbene, pulverbeschichtete Metallpaneele, die die rückversetzten Gebäudeteile und die drei Staffelgeschosse vertikal akzentuieren.

Im Innenbereich zeigt sich die Sanierung ebenfalls nicht nur in technischen oder konstruktiven Umbauten. Die ursprünglich kleinteilige Bürostrukur ist offenen, hellen Raumfluchten gewichen. Großflächige Verglasungen leiten das Tageslicht bis zum Gebäudekern, der sowohl Zentralerschließung als auch zentrale Kommunikationszone mit Cafélounges und Besprechungsräumen ist.

Ergänzend zum Hochhaus gestalteten Hild und K auch die zentrale Eingangszone der BayWa-Zentrale um. Der Anlieferhof wurde vom Süden in den Norden des Grundstücks verlegt, das Mitarbeiterrestaurant und die Cafeteria in den Süden. Entlang der Promenade, die zum benachbarten Hotel aufschließt, schufen sie eine großzügige Grünanlage mit wettergeschützter Terrasse.

Umfassender Einsatz eines BIM-Gebäudemodells
Alles in allem entstanden in knapp vier Jahren Planungs- und Bauzeit mehr als 12.500 Quadratmeter Büroflächen (7.000 im Hochhaus, 5.500 in neu errichteten „Campusgebäuden“ auf dem Betriebsgelände). Ein Teil davon entfällt auf die vier neuen Staffelgeschosse, die das einstige obere Technikgeschoss ersetzt haben. Damit die schnelle Umsetzung gelingen konnte, setzten Hild und K auf BIM als Planungsmethode.

Die Komplexität des Gebäudes mit seinen zahlreichen baustrukturellen Änderungen und technischen Ergänzungen zeigte schnell die Vorteile der digitalen Planungsmethode. Allein die Bestandserfassung als dreidimensionales Gebäudemodell erwies sich als elementar: Ließ es sich doch als verlässliche Planungsbasis und Modell für den „Ist“-Stand für den Umbau und Sanierung verwenden. Beim BayWa-Hochhaus kam der Wunsch zum Einsatz von BIM auch von Seiten des Bauherrn. Das ist bisher noch immer ungewöhnlich – obwohl die Vorteile, vor allem im Betrieb, für Bauherr oder Betreiber, klar auf der Hand liegen. Hild und K planten zum damaligen Zeitpunkt vor allem in Hinblick auf eine exakte Mengen- und Massenermittlung konsequent in 3D.

Als BIM-Software setzten sie auf verschiedene Programme unterschiedlicher Anbieter u.a. zur effektiven Bewältigung sich häufig wiederholender Planungsaufgaben und für Qualitätsprüfungen wie beispielsweise Kollisionskontrollen. Die Arbeit mit dem Gebäudemodell forderte von allen Planungsbeteiligten eine offene und zielgerichtete Kommunikation. Konsistenz in der Planung war hierbei ein wichtiges Qualitätsziel für die gesamte Planungsphase: Sowohl der Bauherr als auch die beteiligten Fachplaner mussten termingerecht mit übereinstimmenden und korrekten Planungsunterlagen ausgestattet werden.

Die Architekten nutzten das Gebäudemodell darüber hinaus für die Überführung der Bauteilmengen in Kostenpositionen sowie der AVA-Software und zur Strukturierung der Baustelle ebenso wie für die Erstellung eines zuverlässigen Gesamtterminplans.

Bautafel

Architekten: Hild und K, München Berlin, Andreas Hild, Dionys Ottl, Matthias Haber
Projektleitung: Matthias Haber, Jan Schneidewind (übergeordnet), Philip Argyrakis, Maria Barón, Sérgio dé Sá, Markus Schubert, Claudia Stolte, Susanne Welcker (Teilprojektleitung), Henrik Thomä (BIM)
Projektbeteiligte: catterfeld + welker, München (Ausschreibung, Bauleitung), Götschl, München (Kostenplanung), bwp Burggraf + Reiminger, München (Tragwerksplanung), Rentschler und Riedesser, Filderstadt (Haustechnik), Raible+Partner, Eningen u.A. (Elektroplanung), Sacher, München (Brandschutzplanung), Müller BBM, Planegg (Bauphysik), Keller Damm Kollegen, München (Landschaftsplanung); Autodesk Dynamo (visuelle Programmierung); Solibri (BIM-Qualitätskontrolle)
Bauherr: BayWa Hochhaus GmbH & Co. KG, München
Fertigstellung: 2017
Standort: Arabellastraße 4, 81925 München
Bildnachweis: Hild und K Architekten München/Berlin (Pläne sowie BIM-Bildmontage und Visualisierung), BayWa AG sowie Michael Heinrich (Fotos), Falk Hartmann, Catterfeld Welker GmbH (Fotos BIM-Montage)

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