Baualterstufe Gründerzeit/Jahrhundertwende

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Die Häuser der Jahrhundertwende sind die charakterstischste Gruppe der innerstädtischen Altbauten. Stadtquartiere mit Gründerzeithäusern zählen zu den bevorzugten innerstädtischen Wohnlagen mit besonderem Flair. Die oft reichhaltige Ausstattung der Häuser mit Stuck und ihre großzügigen Raumzuschnitte machen sie besonders begehrt.
Die Gebäude sind als massive Mauerwerksbauten solide konstruiert. Charakteristisch sind Außenwände aus Mauerwerk, Holzbalkendecken in den Obergeschossen und Stahlträgerdecken über dem Kellergeschoss. Mittlerweile befinden sich Bäder in den Wohnungen, zum Teil gibt es aber auch noch WCs auf dem Treppenpodest und Einzelofenheizungen.

Was muss besonders beachtet werden?

  • Sanierungsschwerpunkte dieser Gebäude sind die Erneuerung der Haustechnik, die Sanierung von Feuchtigkeitsschäden im Keller- und Sockelbereich, die Fassadensanierung, die Erneuerung der Dacheindeckung, Verbesserung von Wärme- und Schallschutz sowie die Neugestaltung der Wohnungszuschnitte

  • Die Sanierung der Wohnungszuschnitte kann zum Problem werden, wenn versucht werden muss, zeitgemäße, kleinere Wohnungen zu schaffen. Hier hängt es entscheidend von der Lage des Treppenhauses ab, wie gut sich kleinere Wohnungszuschnitte realisieren lassen.

  • Besonderes Augenmerk ist auf die Sanierung der Decken zu legen, da die Holzbalkendecken häufig durch Schädlinge befallen sein können; bei den Trägern der Kellerdecke besteht Korrosionsgefahr, vor allem im nicht einsehbaren Bereich der Wandanschlüsse.

  • Bei schadhafter Dacheindeckung kommt es vor allem direkt unterhalb des Traufbereiches verstärkt zu Schädigungen der Holzbauteile.

  • Auch bei Gründerzeitgebäuden lassen sich, selbstverständlich unter Beibehalt der historischen Fassade, erhebliche Verbesserungen des Wärmeschutzes erzielen: Rückfassade, Fenster, Dach und Kellerdecke lassen sich nach den Anforderungen der Energieeinsparverordnung dämmen.

  • Aufwändige vorhandene Ausstattungsdetails wie Stuck, Kaminöfen oder Holzvertäfelungen können zu hohen Sanierungskosten führen.

Typische Merkmale
  • Außenwände aus Vollziegelmauerwerk mit Wandstärken von 30 – 90 cm
  • Aufwändig gestaltete Straßenfassaden, häufig mit Stuckornament
  • Große Geschosshöhen ( bis 4,00 m)
  • Geschossdecken als Holzbalkendecken
  • Massivdecken über dem Keller (Gewölbe oder preußische Kappen)
  • Holzfenster als Einfach- oder Kastenfenster
  • Mehrflügelige Fenster mit Profilierung
  • Große Wohnungen mit großen Räumen
Typische Schadensbilder und Mängel
Außenwände
  1. Durchfeuchtung der Kellerwände bei fehlender Vertikalabdichtung
  2. Durchfeuchtung der Keller- und der Erdgeschosswände durch fehlende Horizontalabdichtung
  3. Schlechte Wärmedämmung
Außenwandbekleidungen
  1. Putzschäden in Form von Rissen, Hohlstellen und Abplatzungen
  2. Beschädigungen von Stuck und anderen Fassadenapplikationen
  3. Feuchtigkeitsschäden durch ungenügende Abdeckung von Wandvorsprüngen – Fehlende Metallabdeckung
Fenster, Außentüren
  1. Fäulnis- und Witterungsschäden an Blend- und Flügelrahmen
  2. Ungenügender Schall- und Wärmeschutz durch Einfachverglasung
  3. Defekte Fensterbankabdichtung
Dach
  1. Undichtigkeiten durch schadhafte Eindeckung, schadhafte Dachrinnen und Fallrohre
  2. Tierischer und pflanzlicher Schädlingsbefall an tragenden Holzteilen
  3. Ungenügende Wärmedämmung
Geschossdecken
  1. Durchbiegung von unterdimensionierten Holzbalkendecken
  2. Befall durch Holzschädlinge vor allem in Bereichen, an denen Feuchtigkeit eindringen kann
  3. Korrosionsschäden an Stahlträgern, vor allem auch an auskragenden Balkon- und Erkerkonstruktionen
Fußböden
  1. Ausgetretene Bodenbeläge
  2. Ungenügender Schallschutz
  3. Durchfeuchtung des Kellerbodens

Geschosstreppen
  1. Ausgetretene Holztreppenstufen
  2. Fäulnisschaden an Holztreppen im Erd- und Kellergeschoss und bei Podesten
  3. Ungenügender Brandschutz der Treppen

Sanitärinstallation
  1. Unzureichende Installation in technisch schlechtem Zustand
  2. Verstopfte Abflussleitungen
  3. Ungenügende Ausstattung der vorhandenen Wohnungen mit Bädern und WCs
Heizung
  1. Fehlende Zentralheizung
  2. Versottete Kaminzüge
  3. Unsachgemäß aufgestellte Einzelöfen

Elektroinstallation
  1. Technisch unzureichende Elektroinstallation, oft ohne notwendigen Schutzleiter
  2. Ungenügende Absicherung und Unterverteilung
  3. Gering dimensionierte Hausanschlüsse

Modernisierungsschwerpunkte
  • Abdichtung von Kelleraußenwänden und Kellerböden gegen eindringende und aufsteigende Feuchtigkeit
  • Verbesserung der Raumaufteilung und der Wohnungszuschnitte
  • Verbesserung des Schallschutzes, vor allem im Innenbereich
  • Verbesserung des Wärmeschutzes von Fassade, Dach und Keller
  • Reparatur von Deckenbalken
  • Reparatur bzw. Erneuerung der Fenster
  • Reparatur bzw. Erneuerung der Dacheindeckung und Teilerneuerung des Dachstuhls
  • Reparatur und Erneuerung von Innenbauteilen
  • Erneuerung der Haustechnik