Beurteilung von Bestandsgebäuden

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Wert und Zustand eines Altbaus

Bei der Planung von Modernisierungs- oder Erweiterungsmaßnahmen muss zunächst geprüft werden, ob das Bestandsgebäude für die beabsichtigten Ziele und Nutzungen grundsätzlich geeignet ist. Dies geschieht bei einer maßgeblichen und kostenintensiven Veränderung des Bauwerks in Form einer umfassenden Baubeurteilung. Hierzu gehört sowohl eine genaue Diagnose des Gebäudezustandes, der Baukonstruktion und der einzelnen Bauteile als auch eine allgemeine Beurteilung des Objektwertes.

Eine allgemeine Wertbeurteilung umfasst nicht nur das Bauwerk selbst, sondern ebenso Größe und Lage des Grundstücks, Freiflächen, Erschließung sowie Besonnung und Windschutz. Auch die Infrastruktur in unmittelbarer Umgebung des Standortes und die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr spielen hierbei eine große Rolle. Eventuelle Emissionen oder Geräuschbelastungen können unter Umständen eine Beeinträchtigung des Objektwertes bedeuten. Um sicherzustellen, dass die geplante Veränderung des Gebäudes genehmigungsfähig ist, sind auch Vorgaben des Bau- und Planungsrechts sowie der Gestaltungssatzung oder des Denkmalschutzes zu überprüfen.

Darüber hinaus wird der Wert eines Gebäudes durch seine Abmessungen, die Anzahl und Höhe der Geschosse, die Nutzfläche sowie die Qualität und Ausrichtung der Innenräume bestimmt. Zunächst wird bei einem Gebäuderundgang der Zustand von Konstruktion und Bauteilen ermittelt und eine Schadenskartierung für entdeckte Bauschäden angefertigt. Außenwände werden auf  mögliche Durchfeuchtungen, Rissbildungen oder Putzschäden untersucht. Auch im Kellerbereich können Beeinträchtigungen durch Feuchteeinwirkung vorliegen. Die Baukonstruktion der aufsteigenden Außenwände gibt einen ersten Aufschluss über den energetischen Zustand des Gebäudes. Die Anschlüsse der Fenster sind hinsichtlich ihrer Dichtheit, ihres Materials und der Verglasungsart zu begutachten.

Im Gebäudeinnenbereich ist es ebenso notwendig, Geschossdecken und Innenwände auf Rissbildungen, Durchfeuchtungen und Dämmung zu überprüfen. Fußböden können im Laufe der Zeit an Stabilität eingebüßt haben, sodass sie uneben oder ihre Oberflächen schadhaft geworden sind. Bei der Begutachtung des Daches stehen Dichtheit, Zustand des Dachstuhls, Dacheindeckung und vorhandene Wärmedämmung im Vordergrund. Auch Schornsteine können versottet sein oder Risse aufweisen. Bei Heizungsanlagen sind Art, Alter und Energieverbrauch maßgebend. Ist der Wärmeerzeuger älter als 15 Jahre, sollte an einen Austausch gedacht werden. Bei Elektro- und Sanitärinstallationen spielt der Zustand der Leitungen eine bedeutende Rolle. Liegt deren Einbau mehr als dreißig Jahre zurück, sollten sie erneuert werden. Desweiteren bestimmen mögliche Schädlings- oder Schadstoffbelastungen den Wert einer Immobilie.

Erst wenn eine gründliche Bestandsaufnahme vorliegt und auftretende Fragen geklärt sind, können die Baukosten für die geplanten Maßnahmen realistisch ermittelt werden. Um die Kosten im Rahmen zu halten, ist zu prüfen, ob Förderungsmöglichkeiten durch zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse aus besonderen Programmen für bestimmte energetische Maßnahmen erhältlich sind.